Les charges de copropriété représentent le budget de fonctionnement d’un immeuble, réparti entre tous copropriétaires. Mais lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires ne s’acquittent pas de cette obligations financières, la question se pose : qui doit payer les charges impayées ? Les copropriétaires sont-ils solidaires entre eux ? Et quelles actions peuvent être entreprises contre le copropriétaire défaillant ?
Voici un guide complet pour mieux comprendre vos droits et obligations dans ce contexte.
Les charges de copropriété : définition et obligation de paiement
Les charges de copropriété couvrent l’ensemble des frais nécessaires à la gestion et à l’entretien des parties communes d’un immeuble (entretien des ascenseurs, frais de nettoyage, chauffage collectif, travaux exceptionnels, syndic, etc.).
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Obligation légale des copropriétaires
Selon la loi française, chaque copropriétaire est tenu de participer au paiement des charges proportionnellement à ses tantièmes, c’est-à-dire à sa quote-part dans la copropriété. Cette obligation découle de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Ainsi, tout copropriétaire qui omet de régler ses charges met en péril la bonne gestion de la copropriété. Mais que se passe-t-il si ces charges ne sont pas réglées ?
Les copropriétaires sont-ils solidaires entre eux ?
Le principe d’absence de solidarité
En copropriété, les copropriétaires ne sont pas responsables solidairement des dettes d’un autre copropriétaire. Cela signifie que si un copropriétaire est en défaut de paiement, les autres copropriétaires ne sont pas légalement obligés de payer à sa place.
C’est une différence fondamentale avec certaines situations locatives, où la solidarité peut être imposée par contrat. Ici, chaque copropriétaire reste personnellement redevable des sommes qui lui sont attribuées.
Impact sur la trésorerie de la copropriété
En cas de charges impayées, c’est le budget global de la copropriété qui peut en souffrir. Si les charges restent non réglées, cela peut compliquer le fonctionnement normal de la copropriété, voire entraîner des retards dans les travaux ou services essentiels.
Quels recours contre le copropriétaire défaillant ?
Procédures légales de recouvrement
Lorsque des charges restent impayées, le syndic de copropriété dispose de plusieurs leviers pour recouvrer les sommes dues :
- Relances amiables
Le syndic envoie généralement des lettres de rappel au copropriétaire défaillant. Cette étape vise à régulariser la situation sans engager de procédures coûteuses. - Mise en demeure
En cas d’absence de réponse, le syndic adresse une mise en demeure de payer, rappelant au copropriétaire ses obligations légales. - Procédure judiciaire
Si la mise en demeure reste infructueuse, le syndic peut engager une action en justice devant le tribunal judiciaire pour obtenir un titre exécutoire. Une saisie sur les revenus ou les biens du copropriétaire peut ensuite être envisagée.
Peut-on expulser un copropriétaire ?
L’expulsion d’un copropriétaire est une mesure extrême et rare, mais elle reste juridiquement possible. Elle repose sur l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule qu’un copropriétaire peut être contraint à la vente de son bien sous certaines conditions.
Les conditions d’une expulsion
Pour qu’une telle décision soit prise, il faut :
- Qu’un copropriétaire soit dans une situation de défaut de paiement grave et prolongée.
- Qu’une action en justice ait été engagée par le syndicat des copropriétaires.
- Qu’un juge ordonne la vente forcée du bien afin de rembourser les dettes.
À noter que cette procédure reste rare, car elle implique des délais importants et peut être source de tensions au sein de la copropriété.
Les copropriétaires peuvent-ils se retourner contre le débiteur ?
Pas directement, mais via le syndic
Les copropriétaires, pris individuellement, ne peuvent pas directement intenter une action contre le copropriétaire défaillant. C’est au syndic de copropriété, représentant légal du syndicat des copropriétaires, d’agir pour recouvrer les sommes dues.
Cependant, en cas d’inaction du syndic, les copropriétaires peuvent voter une résolution en assemblée générale pour engager une procédure spécifique ou même envisager un changement de syndic.
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Que faire en attendant le règlement des impayés ?
En attendant le recouvrement des charges impayées, les copropriétaires peuvent devoir contribuer à un effort collectif temporaire. Par exemple, ils peuvent voter en assemblée générale une avance de trésorerie pour couvrir les dépenses urgentes.
Comment savoir s’il y a des impayés avant d’acheter un bien en copropriété ?
Lorsqu’on envisage d’acheter un appartement en copropriété, il est essentiel de se renseigner sur la situation financière de l’immeuble. Les charges impayées peuvent révéler des difficultés de gestion ou une mauvaise santé financière de la copropriété. Voici comment procéder pour obtenir les informations nécessaires :
Le pré-état daté : un document clé
Lors de la signature de la promesse de vente, le vendeur doit fournir un document appelé « pré-état daté », délivré par le syndic. Ce document contient des informations détaillées sur la situation financière de la copropriété et du lot concerné. On y trouve notamment :
- Le montant des charges courantes dues par le vendeur.
- Les charges impayées (s’il y en a).
- L’état de la trésorerie de la copropriété.
- Les dettes ou procédures judiciaires en cours.
Ce document est essentiel pour évaluer les risques financiers liés à l’achat.
Un niveau d’impayés courant : à relativiser
Il est important de noter qu’un certain niveau d’impayés est courant dans une copropriété. Par exemple, certains fournisseurs comme les services d’eau ou d’entretien des parties communes sont payés trimestriellement, ce qui peut générer des décalages temporaires. Cela ne reflète pas nécessairement une mauvaise gestion ou une situation critique.
Les annonces immobilières et les procédures judiciaires
Si une copropriété est engagée dans une procédure judiciaire en raison de dettes importantes ou d’autres litiges, cette information doit apparaître dans l’annonce immobilière. En tant qu’acquéreur, vous devez donc lire attentivement l’annonce et poser des questions au vendeur ou à l’agent immobilier pour clarifier la situation.
Peut-on vendre un appartement avec des impayés de charges ?
La réponse est oui : il est tout à fait possible de vendre un bien immobilier même si des charges de copropriété sont impayées. Toutefois, cela peut refroidir certains acquéreurs potentiels, surtout si le montant des impayés est considérable. Les acheteurs peuvent y voir un risque ou des difficultés administratives à venir.
Pour rassurer les acquéreurs, il est possible d’établir un accord lors de la vente prévoyant que le vendeur règle tout ou partie des impayés avant la signature de l’acte définitif. Cela peut être stipulé dans la promesse de vente ou négocié entre les parties.
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Conclusion
En cas de charges impayées dans une copropriété, la responsabilité n’est pas solidaire entre les copropriétaires. Chaque copropriétaire est tenu de payer ses propres charges. Le syndic dispose de moyens juridiques pour récupérer les sommes dues, et, dans les cas extrêmes, la vente forcée du bien peut être envisagée.
Pour éviter ces situations, une gestion proactive par le syndic et une communication claire entre copropriétaires sont essentielles. Vous êtes confronté à ce type de problème dans votre copropriété ? N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel du droit immobilier pour défendre vos intérêts.
