| Prix bas | Prix Médian | Prix haut |
| 10 200€/m2 | 12 600 €/m2 | 14 800 €/m2 |
Le 2e arrondissement – Un marché immobilier dynamique
Le 2e arrondissement de Paris, l’un des plus petits de la capitale avec ses 99 hectares, représente un secteur immobilier particulièrement prisé. Centre névralgique des affaires et de la culture parisienne, il se distingue par un patrimoine architectural exceptionnel et une position géographique centrale qui en font une destination résidentielle attractive pour les investisseurs et propriétaires. Son marché immobilier affiche des valeurs vénales parmi les plus élevées de Paris, avec des variations significatives selon les quartiers.
Quartier Gaillon – L’élégance parisienne
Caractéristiques géographiques et démographiques
Le quartier Gaillon, situé à l’ouest du 2e arrondissement, s’étend de l’Avenue de l’Opéra à la rue du Quatre-Septembre. Ce secteur de 27 hectares accueille environ 5 200 habitants, avec une densité de population de 19 300 hab/km², légèrement inférieure à la moyenne parisienne. La population y est relativement aisée, avec un revenu médian supérieur à celui de Paris, autour de 35 000€ par an. Le quartier se caractérise par une proportion importante de cadres et professions intellectuelles supérieures (environ 48% des actifs), qui constituent une clientèle potentielle pour les biens de prestige.
Monuments et atouts
Gaillon se distingue par un patrimoine architectural remarquable incluant le Palais Garnier (Opéra de Paris), l’Église Notre-Dame-des-Victoires et de nombreux hôtels particuliers. La présence de grands magasins comme les Galeries Lafayette et le Printemps à proximité immédiate constitue un atout considérable pour l’attractivité immobilière du quartier. Les axes commerçants prestigieux tels que la rue de la Paix et la Place Vendôme (limitrophe avec le 1er arrondissement) confèrent à cette zone une valeur patrimoniale exceptionnelle.
Marché immobilier actuel
Le quartier Gaillon affiche les prix moyens les plus élevés du 2e arrondissement, oscillant entre 12 500€ et 14 800€ le mètre carré pour les appartements en mars 2025. La cote immobilière y est particulièrement stable, avec une croissance annuelle de 2,3% sur les cinq dernières années. Les biens de caractère (moulures, parquets en point de Hongrie, cheminées d’époque) bénéficient d’une prime à la qualité pouvant atteindre 15% par rapport au prix moyen du marché. La rareté des biens disponibles et la demande soutenue maintiennent une tension sur les valeurs locatives et les prix à l’achat.
Quartier Vivienne – Le cœur historique et financier
Caractéristiques géographiques et démographiques
S’étendant sur environ 25 hectares au sud-ouest du 2e arrondissement, le quartier Vivienne compte approximativement 4 800 habitants. La densité de population (19 200 hab/km²) y est comparable à celle de Gaillon. Ce quartier présente une structure démographique particulière avec une proportion plus importante de résidents entre 30 et 50 ans (42% contre 37% pour la moyenne parisienne), souvent des actifs du secteur financier et bancaire. Les ménages y disposent d’un pouvoir d’achat immobilier élevé, avec un revenu médian d’environ 36 500€ par an.
Monuments et atouts
Vivienne abrite des trésors architecturaux et culturels comme la Bourse de Paris (Palais Brongniart), la Bibliothèque Nationale de France (site Richelieu), et les célèbres passages couverts dont la Galerie Vivienne, la Galerie Colbert et le passage des Panoramas. La dimension patrimoniale exceptionnelle de ces édifices augmente significativement l’attrait immobilier du secteur. La présence du quartier d’affaires historique autour de la Bourse garantit également une demande locative soutenue de la part des cadres supérieurs.
Marché immobilier actuel
Le quartier Vivienne présente un prix moyen au mètre carré oscillant entre 12 000€ et 14 000€ en mars 2025. Les appartements
Le quartier Vivienne présente un prix moyen au mètre carré oscillant entre 12 000€ et 14 000€ en mars 2025. Les appartements haussmanniens avec vue sur le Palais Brongniart ou situés dans les immeubles les plus prestigieux peuvent atteindre des sommets à 16 500€/m². La valorisation immobilière y est portée par la forte demande pour les biens d’exception, avec une croissance annuelle moyenne de 2,1% ces cinq dernières années. Les petites surfaces (studios et 2 pièces) affichent un rendement locatif intéressant de 3,2% à 3,8%, en raison de la demande constante des jeunes cadres et des étudiants des grandes écoles voisines.
Quartier du Mail – Entre tradition et modernité
Caractéristiques géographiques et démographiques
Le quartier du Mail couvre environ 24 hectares au centre du 2e arrondissement. Avec ses 5 400 habitants, il présente une densité de population légèrement supérieure (22 500 hab/km²) à la moyenne de l’arrondissement. Sa population se distingue par un mélange équilibré entre familles installées (27% des foyers), jeunes actifs (35%) et seniors (22%). Le revenu médian y est d’environ 32 000€ par an, ce qui reste supérieur à la moyenne parisienne. La mixité sociale y est plus présente que dans les quartiers Gaillon et Vivienne, influençant la diversité du parc immobilier.
Monuments et atouts
Le quartier du Mail tire son nom de l’ancien jeu de mail qui s’y pratiquait. Il abrite plusieurs édifices remarquables comme l’église Saint-Eustache (à sa frontière), l’ancien siège du journal Le Figaro et de nombreux immeubles à l’architecture typique des XVIIIe et XIXe siècles. La rue Montmartre, artère commerçante animée, traverse le quartier du nord au sud. L’accessibilité exceptionnelle avec quatre stations de métro (Sentier, Bourse, Grands Boulevards et Quatre-Septembre) constitue un atout majeur pour son attractivité immobilière.
Marché immobilier actuel
Le quartier du Mail présente une valeur vénale moyenne comprise entre 11 500€ et 13 200€/m² en mars 2025. On observe toutefois une forte disparité selon les micro-secteurs : les immeubles rénovés de la rue Montmartre peuvent atteindre 14 000€/m², tandis que certaines rues moins prisées affichent des tarifs autour de 10 500€/m². La progression des prix y est légèrement plus dynamique que dans le reste de l’arrondissement, avec une hausse annuelle moyenne de 2,7% ces cinq dernières années. Le quartier attire particulièrement les investisseurs pour la location courte durée en raison de sa position centrale, avec des rendements locatifs pouvant atteindre 4,5% pour les biens optimisés.
Quartier Bonne-Nouvelle – La nouvelle dynamique immobilière
Caractéristiques géographiques et démographiques
Le quartier Bonne-Nouvelle, le plus étendu du 2e arrondissement avec ses 28 hectares, est situé dans sa partie nord-est. Il accueille environ 6 700 habitants, ce qui représente la plus forte densité de l’arrondissement (24 000 hab/km²). La population y est plus jeune (âge médian de 36 ans contre 41 ans pour Paris) et plus diverse socialement. Le revenu médian se situe autour de 29 500€, reflétant une mixité sociale plus marquée. Ce quartier connaît un phénomène de gentrification progressive depuis une quinzaine d’années, influençant directement l’évolution des prix immobiliers.
Monuments et atouts
Bonne-Nouvelle tire son nom de l’église Notre-Dame-de-Bonne-Nouvelle, reconstruite au XIXe siècle. Le quartier est structuré autour des Grands Boulevards, avec notamment le théâtre du Gymnase et plusieurs salles de spectacle historiques. Sa particularité réside dans la présence de nombreuses entreprises du secteur textile et du numérique, notamment autour de la rue d’Aboukir et de la Sentier. Le dynamisme commercial, la vitalité culturelle (proximité du Centre Pompidou) et la transformation urbaine récente constituent des facteurs favorables pour l’appréciation immobilière du secteur.
Marché immobilier actuel
Bonne-Nouvelle présente l’indice de prix le plus abordable du 2e arrondissement, avec une moyenne oscillant entre 10 200€ et 12 300€/m² en mars 2025. Cependant, c’est aussi le quartier qui connaît la progression la plus dynamique, avec une hausse annuelle moyenne de 3,2% ces cinq dernières années. Cette tendance s’explique par l’installation croissante de startups et le renouvellement urbain engagé depuis 2015. Les anciens ateliers et locaux industriels reconvertis en lofts ou en appartements atypiques sont particulièrement recherchés et peuvent afficher des prix au mètre carré supérieurs à la moyenne. Le potentiel d’appréciation reste important dans ce secteur en pleine mutation.
Évolution des prix immobiliers dans le 2e arrondissement
Tableau comparatif des prix au m² par quartier (Mars 2025)
| Quartier | Prix minimum au m² | Prix moyen au m² | Prix premium au m² | Évolution annuelle |
|---|---|---|---|---|
| Gaillon | 12 500 € | 13 600 € | 14 800 € | +2,3% |
| Vivienne | 12 000 € | 13 200 € | 14 000 € | +2,1% |
| 11 500 € | 12 300 € | 13 200 € | +2,7% | |
| Bonne-Nouvelle | 10 200 € | 11 300 € | 12 300 € | +3,2% |
Ces données reflètent les transactions immobilières enregistrées au cours des six derniers mois. Les biens d’exception (étages élevés avec vue, caractéristiques architecturales remarquables, emplacements prestigieux) peuvent atteindre des valeurs supérieures aux maximums indiqués.
Questions fréquentes sur l’estimation immobilière à Paris 2e
Plusieurs éléments déterminent la valeur marchande d’un bien dans le 2e arrondissement :
- La localisation précise : le micro-quartier et la rue peuvent faire varier le prix de 15% à 25%
- L’étage et la vue : un appartement aux étages supérieurs avec vue dégagée bénéficie d’une prime pouvant atteindre 10%
- L’état général : la différence entre un bien à rénover et un appartement en parfait état peut représenter 15% à 20% du prix
- Les caractéristiques architecturales : moulures, cheminées, parquets d’origine valorisent un bien de 5% à 10%
- La luminosité : un appartement traversant ou bénéficiant d’une exposition sud/ouest se vend 5% à 8% plus cher
- La présence d’un ascenseur : indispensable à partir du 3e étage, son absence peut décoter un bien de 5% à 15%
- Les charges de copropriété : des charges élevées peuvent impacter négativement la valeur d’un bien
Le marché immobilier du 2e arrondissement connaît des variations saisonnières identifiables :
- Le printemps (avril-juin) : période la plus favorable avec une forte demande et des délais de vente réduits (35 jours en moyenne)
- La rentrée (septembre-octobre) : second pic d’activité avec un regain d’intérêt après la période estivale
- L’hiver (décembre-février) : ralentissement traditionnel mais opportunité pour les vendeurs motivés face à une demande plus qualifiée
Au-delà des saisons, le timing idéal dépend également des cycles immobiliers plus larges et des évolutions des taux d’intérêt qui influencent directement la capacité d’emprunt des acquéreurs.
La surface pondérée est un élément fondamental dans l’expertise immobilière d’un bien. Dans le 2e arrondissement, les professionnels appliquent généralement les coefficients suivants :
- Surface habitable principale (Loi Carrez) : coefficient 1
- Balcons et terrasses : coefficient 0,5 à 0,7 selon la taille et l’exposition
- Caves et greniers non aménagés : coefficient 0,1 à 0,2
- Combles aménageables : coefficient 0,3 à 0,5 selon la hauteur sous plafond
- Surfaces sous hauteur réduite (1,80m à 2,20m) : coefficient 0,5 à 0,7
La formule est donc : Surface pondérée = Surface habitable × 1 + Surface annexes × coefficient correspondant
Cette méthode permet d’obtenir une valeur vénale plus précise, particulièrement dans les immeubles haussmanniens et les appartements mansardés fréquents dans le 2e arrondissement.
Les tendances immobilières pour le 2e arrondissement sur la période 2025-2026 s’orientent vers :
- Une stabilisation générale des prix après les fortes hausses de 2020-2023
- Une progression différenciée selon les quartiers : Bonne-Nouvelle devrait continuer à progresser plus rapidement (+2% à +3,5% annuels) tandis que Gaillon et Vivienne connaîtront une croissance plus modérée (+1% à +2%)
- Une prime aux biens qualitatifs : les appartements rénovés
Les tendances immobilières pour le 2e arrondissement sur la période 2025-2026 s’orientent vers :
- Une stabilisation générale des prix après les fortes hausses de 2020-2023
- Une progression différenciée selon les quartiers : Bonne-Nouvelle devrait continuer à progresser plus rapidement (+2% à +3,5% annuels) tandis que Gaillon et Vivienne connaîtront une croissance plus modérée (+1% à +2%)
- Une prime aux biens qualitatifs : les appartements rénovés avec de bonnes performances énergétiques devraient voir leur valeur patrimoniale augmenter plus rapidement que la moyenne du marché
- Un intérêt accru pour les grandes surfaces : la demande pour les appartements familiaux (3 pièces et plus) reste supérieure à l’offre disponible
Les facteurs macroéconomiques à surveiller sont l’évolution des taux d’intérêt, qui pourraient se stabiliser autour de 3% à moyen terme, et les initiatives municipales d’urbanisme qui influencent directement l’attractivité immobilière des différents secteurs.
Le Diagnostic de Performance Énergétique est devenu un facteur déterminant dans la valorisation immobilière des biens du 2e arrondissement :
- Les appartements classés A ou B (rares dans cet arrondissement historique) bénéficient d’une prime pouvant atteindre 5% à 8% par rapport aux biens similaires classés D
- Les biens classés E connaissent une décote moyenne de 3% à 5%
- Les logements classés F ou G (considérés comme « passoires thermiques ») subissent une décote qui peut atteindre 10% à 15%, accentuée par les restrictions croissantes de mise en location
Dans le 2e arrondissement, caractérisé par un bâti ancien, environ 40% des appartements sont classés D ou E, 30% sont classés F ou G, et seulement 30% atteignent les classes A, B ou C. Les travaux de rénovation énergétique constituent donc un levier significatif d’appréciation immobilière.
Analyse des prix par typologie de bien
Prix moyen au m² selon la surface (Mars 2025)
| Type de bien | Surface moyenne | Prix moyen au m² | Prix médian | Prix au m² min/max |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 22 m² | 13 300 € | 292 600 € | 11 800 € – 15 500 € |
| 2 pièces | 42 m² | 12 800 € | 537 600 € | 11 300 € – 14 800 € |
| 3 pièces | 65 m² | 12 500 € | 812 500 € | 11 000 € – 14 500 € |
| 4 pièces et + | 95 m² | 12 900 € | 1 225 500 € | 11 500 € – 15 200 € |
On constate que les petites surfaces affichent généralement un prix au mètre carré plus élevé que les grandes surfaces, sauf pour les appartements familiaux d’exception (4 pièces et plus) qui bénéficient d’une prime liée à leur rareté sur le marché.
Conseils pour une estimation immobilière précise dans le 2e arrondissement
Les documents essentiels pour une évaluation fiable
Pour réaliser une expertise immobilière pertinente dans le 2e arrondissement, plusieurs documents sont indispensables :
- Le titre de propriété mentionnant la surface précise et les éventuelles servitudes
- Le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale
- Les trois derniers relevés de charges
- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et autres diagnostics techniques
- Les plans détaillés de l’appartement
- Les factures des travaux réalisés ces dix dernières années
- La taxe foncière et la taxe d’habitation
L’importance de la méthode comparative
La méthode comparative reste la plus fiable pour établir la valeur vénale d’un bien dans le 2e arrondissement. Elle consiste à analyser les transactions récentes pour des biens similaires dans le même micro-quartier. Dans un secteur aux caractéristiques aussi variées, il est recommandé de comparer uniquement les biens situés dans un périmètre restreint (la même rue ou les rues adjacentes) et présentant des caractéristiques similaires (étage, exposition, état général).
Le recours à l’expertise professionnelle
Compte tenu des spécificités du marché immobilier du 2e arrondissement et des enjeux financiers associés, le recours à un expert immobilier certifié ou à un agent immobilier spécialisé dans le secteur constitue souvent un investissement judicieux. Ces professionnels disposent d’outils d’évaluation immobilière précis et d’une connaissance approfondie des micro-marchés qui permettent d’affiner l’estimation et d’optimiser la stratégie de vente ou d’achat.
Conclusion : Un marché immobilier résilient et contrasté
Le 2e arrondissement de Paris présente un marché immobilier à la fois dynamique et segmenté, offrant des opportunités variées selon les quartiers et les typologies de biens. Malgré les fluctuations économiques récentes, la valeur patrimoniale des biens continue de progresser, confirmant la solidité de l’investissement immobilier dans ce secteur central de la capitale.
Les spécificités de chaque quartier méritent une attention particulière lors de l’évaluation immobilière :
- Gaillon séduit par son prestige et la qualité exceptionnelle de son parc immobilier
- Vivienne allie patrimoine architectural remarquable et dynamisme économique
- Mail offre un équilibre entre accessibilité, commerce et qualité résidentielle
- Bonne-Nouvelle représente le secteur au plus fort potentiel d’appréciation avec sa dynamique de transformation
Pour les propriétaires actuels et futurs, la compréhension fine de ces nuances de marché constitue un atout majeur pour optimiser leur stratégie immobilière, qu’il s’agisse d’acquisition, de vente ou de valorisation patrimoniale à long terme.
