Estimer Mon Bien Immobilier

Comment estimer correctement son appartement à Paris en 2022 ?

On sait combien on a acheté son appartement. On croit savoir à quel prix il pourrait être vendu aujourd’hui en se référant aux moteurs d’évaluation en ligne. Mais avant tout projet de vente immobilière, il est judicieux de solliciter un agent compétent et expérimenté, expert en évaluation immobilière, pour obtenir une première estimation détaillée. Le propriétaire pourra poursuivre sa réflexion en partant d’un prix documenté. Bien évalué, il pourra vendre son bien dans les meilleures conditions.

Des prix capitaux pour la Capitale

En tant que capitale, Paris est la ville la plus chère de France avec un prix de vente au mètre carré moyen supérieur à 11 000 €/m2 en 2022. Cette moyenne cache néanmoins des disparités très importantes selon les arrondissements et les caractéristiques propres à chaque bien.

Un prix se construit en procédant selon une Méthode par comparaison des qualités propres d’un produit par rapport aux qualités des autres biens proposés sur le marché immobilier.

S’agissant d’un logement, sa valeur dépend d’abord de sa situation géographique qui est la première vérité en immobilier : l’adresse constitue la majeure partie de la valeur.

La surface loi Carrez et la surface hors Carrez

L’autre élément essentiel est la surface habitable, quantifiée en m2 Carrez ou en m2 pondérés. Depuis 1997, la loi Carrez distingue les surfaces selon si elles sont adéquates ou non à des critères. D’une part, seules les surfaces de plus de 1,80 mètres de hauteur sous plafond sont qualifiées de m2 Carrez. Cela exclut les sous-pentes, mais également les balcons et terrasses. Les surfaces « hors Carrez » doivent être valorisées en appliquant une pondération d’environ 1/3. Par exemple, on considère qu’un balcon de 3 m² équivaut à 1 m² carrez supplémentaire. On ajoute ce m2 à la surface Carrez pour obtenir la « surface pondérée » du bien. La surface habitable

À noter depuis 2020 et les confinements successifs, la présence d’un extérieur est devenu un critère de recherche primordial pour certains acheteurs, ce qui contribue à augmenter le prix des biens qui en comporte un.

Estimation ou Avis de Valeur ?

Réaliser une « Estimation » est normalement un terme propre au travail d’un expert judiciaire dans le cadre de procédures et facturé 1 000 à 2 500 €. L’agent lui réalise un « Avis de Valeur Vénale », c’est un document essentiel dans le processus de décision de propriétaires qui amorcent un projet de vente. Ce document est réalisé par l’agent immobilier en respectant la déontologie de sa profession. L’agent est un prestataire de service, tiers de confiance et peut être choisi comme intermédiaire dans le cadre de projets immobiliers.

Le prix de mise en vente suggéré par le professionnel requiert d’abord une visite du lieu au cours duquel il prend connaissance des qualités uniques du bien. C’est indispensable pour déterminer la valeur.

Comment produire une Estimation fiable ?

L’agent immobilier prendre en compte tous les paramètres inhérents au bien afin de le positionner de façon précise par rapport au marché actuel environnant. Il apprécie la spécificité du logement, selon le type de bien : un appartement, un loft ou une maison. Les éléments essentiels à prendre en compte sont :

⁃            L’adresse et le secteur,

⁃            la surface loi Carrez et pondérée,

⁃            l’étage, s’il y a un ascenseur, la qualité des parties communes,

⁃            l’agencement du bien, et le standing de ses aménagements,

⁃            Nécessite t-il ou non des travaux de rafraichissement ou de rénovation ?

⁃            la luminosité et le volume sont des paramètres importants,

⁃            la présence d’un balcon ou d’une terrasse,

⁃            L’appartement est-il vendu avec une cave, une chambre de service ou un parking?

Cela permet, en comparaison avec les indices des prix des biens similaires actuellement en vente ou vendus récemment dans les environs, de préconiser un prix cohérent avec le marché actuel.

Comment expliquer des écarts de prix dans un immeuble ?

Au sein d’un même immeuble, il est normal que le prix de vente varie d’un étage à l’autre selon la hauteur sous plafond et parfois même sur le même palier selon la disposition pièces ou parfois la vue qui peuvent être différentes. Depuis les confinements de 2020, les extérieurs sont également très recherchés et justifient des prix/m² plus élevés.

L’agent immobilier qui dispose d’une bonne connaissance du marché et des qualités des biens avoisinants peut correctement situer un bien par rapport à ces derniers.

Les estimations en ligne, comme en propose ULYS (bouton en haut à droite de la page) ont le mérite de donner des indications globales. Mais seule une visite des lieux permet de réellement percevoir les caractéristiques d’un bien et de l’évaluer au plus juste.

Prendre en compte le contexte du projet immobilier

Il faut également connaître le contexte pour le propriétaire dans lequel s’inscrit son projet afin d’anticiper certains points bloquant, soit au niveau de la copropriété avec laquelle il faut sécuriser le projet ou le timing à coordonner avec celui du vendeur. Il peut s’agir d’un projet pour acheter un autre bien, pour équilibrer son patrimoine ou dans le cadre d’une succession.

L’agent est ainsi capable de présenter un rétro-planning afin d’aider le propriétaire à anticiper certaines démarches (réalisation des diagnostics, contact avec son notaire, déménagement).

Le propriétaire bénéficie également de conseils afin de débuter son projet dans des conditions optimales. Cela permettre d’obtenir la meilleur offre disponible sur le marché dans un délai de vente maitrisé.

Comment obtenir une estimation fiable de votre bien immobilier ?

Cet Avis de Valeur présente des occurrences de ventes certifiées par les notaires, ainsi qu’une valorisation par la rentabilité locative pour certains biens. Il est produit sur la base d’informations vérifiables, en comparant les qualités spécifiques de votre bien et le marché des biens présentant des caractéristiques similaires dans un périmètre environnant.

Le propriétaire est seul décisionnaire du prix de mise en vente.