Racheter une Partie Commune à la Copropriété

Lorsque vous habitez en copropriété, vous pouvez être intéressé(e) pour racheter un partie commune, qui est par défaut partagée avec les autres résidents. On peut effectivement avoir un intérêt pour un couloir, les combles au-dessus de votre appartement, un cagibi sur le palier, etc… Or, acquérir une partie commune pour votre usage exclusif implique d’obtenir l’accord de la copropriété à qui elle appartient, et de réaliser ce rachat devant notaire. Dans cet article, nous allons examiner en détail le processus de rachat d’une partie commune à la copropriété.

1. Définition de la Partie Commune :

En copropriété, une « partie commune » désigne un espace ou une installation qui appartient à l’ensemble des copropriétaires. Ces parties communes sont gérées et entretenues par le syndic de copropriété. Il s’agit d’abord des murs porteurs (qui sont soumis à une procédure distincte quand on veut les ouvrir), façades, planchers, toitures, gaines et conduits, mais qui sont inaliénables et ne peuvent pas être rachetés à la copropriété. En revanche, parmi les parties communes figurent aussi les couloirs, la loge de gardien, les combles, ou un cagibi de palier qui peuvent être rachetés et attirent parfois la convoitise. 

2. Motivations pour Racheter une Partie Commune :

Les raisons pour lesquelles un copropriétaire envisage de racheter une partie commune sont :

• la conversion d’une partie commune en surface privative, pour l’intégrer à son lot et l’agrandir;
• s’assurer l’usage exclusif d’un équipement, tel un placard ou un sanitaire, jusqu’à présent collectif;
• régulariser une annexion illégales de partie communes (le plus souvent en amont d’une vente).
  

En pratique, les parties communes le plus souvent rachetées sont :

• une extrémité de couloir pour l’intégrer dans l’appartement auquel elle permet d’accéder (sans empêcher l’accès à d’autres lots);
• les combles au-dessus d’un appartement pour bénéficier d’un meilleur volume, ou d’une mezzanine;
• une loge de gardien désaffectée qu’un copropriétaire peut réunir à son logement mitoyen, ou que la copropriété souhaite vendre à un tiers.

3. Estimation du Prix de Cession de la Partie Commune :

Avant de soumettre la demande de vente à l’AG, il est nécessaire d’estimer la valeur de la partie commune que vous souhaitez racheter. Cette évaluation peut être effectuée par un agent immobilier qui prendra en compte des critères tels que l’emplacement, la surface, et les caractéristiques spécifiques de la partie commune.

4. Autorisation de l’Assemblée Générale de Copropriété :

Le rachat d’une partie commune implique d’obtenir l’autorisation des autres copropriétaires, et ne pas contrevenir à certaines règles.

Pour obtenir l’accord de la copropriété, vous devrez soumettre une résolution à l’assemblée générale de copropriété décrivant votre intention d’acquérir la partie commune, ainsi que le prix proposé (et parfois le plan de rénovation prévu). Cette proposition sera soumise au vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires et nécessite la majorité des 2/3. Si la résolution est adoptée, il faudra alors procéder à la modification de l’Etat Descriptif de Division (annexé au Règlement de Copropriété), rédigé par un géomètre. Il s’en suit 2 cas :

• soit la partie commune est intégrée dans un lot existant,
• soit il faut créer un nouveau lot et en attribuer la propriété au copropriétaire qui l’a demandé.

5. Financement :

Une fois que l’assemblé générale a donné « son accord sur la chose et le prix », examinez les options de financement disponibles pour effectuer l’achat. Cela peut inclure l’utilisation de fonds propres, ou le recours à prêt bancaire. Comme pour l’achat d’un appartement, la transaction devant notaire impliquera le versement immédiat de la totalité du prix, et l’acquittement de droits d’enregistrement, .

Combien Vaut votre Bien ?

Estimation et Conseil personnalisés, en 48h
(offert, sans engagement)
Avis : ★★★★★ 4,9 /5

Estimer mon Bien

6. Combien Coûte le Rachat d’une Partie Commune ? :

Au-delà du prix proposé et accepté par la copropriété pour céder la partie commune, il faut anticiper d’autres coûts annexes :

• éventuelle convocation d’une Assemblé Générale Extraordinaire (si vous ne souhaitez pas attendre la tenue de l’AG ordinaire annuelle)
• étude et rédaction du modificatif de l’Etat Descriptif de Division par un géomètre.
• enregistrement dudit modificatif auprès du Service de la Publicité Foncière.

La somme de ces coûts annexes peut chiffrer entre 1 000 et 2 000€ environ.

7. Rédaction de l’Acte de Vente :

Une fois un accord conclu, il est important de faire rédiger un acte de vente notarié qui détaille les termes et les conditions convenus. Cet acte devra être signé par toutes les parties concernées.

8. Enregistrement et Formalités Administratives :

Une fois la vente finalisée, le notaire procédera à l’enregistrement de l’acte de vente auprès du Service de la Publicité Foncière. Cela garantira que le changement de propriété est légalement reconnu.

9. Conséquences et Responsabilités :

Le rachat d’une partie commune augmente le nombre de tantièmes dont vous êtes propriétaire et augmente ainsi votre part de charge à supporter dans la copropriété. Par ailleurs, l’entretien et les réparations dans la partie achetée sont dorénavant à votre charge. D’autre part, la taxe foncière va également augmenter. Les désordres ultérieurs qui seraient occasionnés par des travaux dans cette ancienne partie commune ou son défaut d’entretien vous seraient aussi imputés.

10. Suivi Post-Rachat :

Une fois la partie commune rachetée, il est important de mettre en place les arrangements nécessaires pour son entretien et sa gestion. Cela peut inclure la souscription d’une assurance appropriée, l’organisation de travaux de rénovation ou d’aménagement, dans le respect du règlement de copropriété en vigueur.

Conclusion

Le processus de rachat d’une partie commune à la copropriété peut sembler complexe, mais avec une planification minutieuse et une communication transparente avec les autres copropriétaires, il est possible de parvenir à un accord afin de parvenir à la racheter et d’en devenir le propriétaire exclusif.