La Surface loi Carrez est une réglementation contraignante et protectrice relative à la vente de surface privative de certains biens immobiliers. Votée en 1997 sous l’égide du député Gilles Carrez dont la fille avait été trompée par une surface de terrasse non distinguée de la surface intérieure, elle impose aux vendeurs de biens en copropriété de mentionner la superficie privative exacte du lot vendu dans les actes de vente. Cette mesure vise à protéger les acheteurs en fournissant des informations précises sur la taille du bien qu’ils envisagent d’acheter.
Champ d’application et Exclusions :
La loi Carrez s’applique aux ventes de lots en copropriété, tels que les appartements, les maisons en copropriété, les bureaux et autres locaux professionnels, pour lesquels une partie est détenue en propriété privée.
Certaines catégories de biens sont exclues du champ d’application de la loi Carrez, comme les maisons individuelles, les immeubles neufs en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) et les lots de moins de 8 m² de superficie. Ainsi, une chambre de service, donc séparée de l’appartement principal, inférieure à cette surface n’est pas incluse dans la surface Carrez. De même, caves et parkings sont exclus du mesurage Carrez.
Calcul de la Superficie Loi Carrez et Pondération de la Surface Habitable :
Exprimée en « m² Carrez« , la superficie privative prise en compte dans le calcul de la loi Carrez comprend la surface des planchers des pièces fermées et couvertes dont la hauteur sous plafond est supérieur à 1,80 mètre. Donc elle exclue : les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, les extérieurs (balcon, terrasse, jardin), ainsi que les surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Celles-ci sont néanmoins valorisées en leur affectant un coefficient de pondération, variable selon la « qualité » de la surface. Ainsi, elle se cumulent à la surface Carrez pour obtenir la surface dite « pondérée ».
Mention Obligatoire dans les actes de vente :
Lors de la vente d’un lot en copropriété, le vendeur est tenu de mentionner la superficie privative exacte du lot dans le compromis de vente et dans l’acte de vente définitif. Si la mention n’est pas faite, l’acheteur peut demander la nullité de la vente ou une réduction du prix de vente.
Comment obtenir un Certificat de Mesurage Loi Carrez :
Pour obtenir la superficie privative précise d’un lot, le vendeur doit faire réaliser un certificat de mesurage par un géomètre-expert ou un diagnostiqueur professionnel, telle la société Hansen ↗ qui l’inclut parmi les diagnostics techniques immobiliers obligatoires ↗. À la marge, le certificat peut être réalisé par le vendeur, mais cela est déconseillé car il supporterait alors la responsabilité financière d’une éventuelle erreur.
Conséquences de la Non-Conformité et Remboursement du Prix :
Si la superficie mentionnée dans l’acte de vente est supérieure de plus de 5% à la superficie réelle, l’acheteur a le droit de demander, dans un délai d’un an après la vente, une réduction du prix de vente proportionnelle à l’écart constaté (appelé « Acte en Rescision pour lésion »). En revanche, un tel mécanisme n’existe pas au bénéfice du vendeur en cas de surface réelle excédentaire par rapport au certificat.
En définitive, loi Carrez vise à garantir la transparence et à éviter les litiges liés aux superficies dans les transactions immobilières en copropriété. Il est important pour les vendeurs de respecter cette réglementation pour éviter d’éventuels problèmes juridiques.
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