Il est possible de vendre un appartement lorsqu’il est occupé par un locataire, sous certaines conditions. Le plus souvent, un logement est acheté « libre de toute occupation ». Le futur propriétaire peut alors l’occuper lui-même ou le donner en location à un nouveau locataire.
À l’inverse, un bien peut être vendu en conservant le locataire en place. Il s’agit alors d’une « vente occupée« . Ce locataire était titulaire d’un bail signé avec le vendeur, il se maintiendra dans l’appartement passée la vente et deviendra locataire de l’acquéreur. Quels sont les paramètres à considérer dans une vente d’appartement occupé par un locataire :
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Contexte d’une vente de bien occupé :
Un bien est vendu occupé lorsqu’un vendeur-bailleur ne souhaite pas attendre le terme du bail en cours pour le vendre.
L’acquéreur s’engage auprès du locataire à maintenir les conditions précédentes, loyer et durée compris. L’acquéreur doit s’assurer de la solvabilité du locataire et de la régularité des loyers. En effet, la responsabilité du vendeur est dégagée en cas d’impayés postérieurs à la vente. Ceux-ci ne suffisent pas à obtenir le départ immédiat du locataire.
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Procédure pour obtenir le départ du locataire par sa notification d’un congés :
L’acquéreur qui souhaite occuper le logement lui-même, ou un de ses proches, ou le vendre doit délivrer au locataire un congés pour occupation ou pour vente. Il doit respecter un préavis de 3 mois minimum pour un bail vide, et 6 mois pour un bail meublé. Le locataire devra alors quitter les lieux, mais uniquement au terme de bail.
Attention : les motivations de demande de départ du locataire sont encadrées légalement. Il est interdit de demander son départ au seul motif que le loyer est nettement inférieur au marché. La remise en location immédiate à un loyer plus élevé au bénéfice d’un tiers est répréhensible.
Pour être valable, le congrès doit être délivré en main propre contre signature du locataire, ou par Lettre Recommandée A/R.
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Quelle décote s’applique à un bien occupé?
La jouissance immédiate du bien acquis étant impossible, on considère en générale qu’une décote de 10% environ s’applique. Cette décote doit être comparée à la valeur d’un même bien vendu libre. Elle peut varier en fonction de la surface du bien et du niveau du loyer pratiqué par rapport au marché actuel, ou selon des conditions spécifiques lié au bail qu’il faut examiner.
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Favoriser le départ anticipé du locataire par l’accord transactionnel :
Peut-on demander au locataire de partir de façon anticipée afin de bénéficier d’un prix de vente libre plus élevé ?
Afin de vendre un logement à son meilleur prix, il vaudrait donc mieux que le locataire accepte de partir de son plein gré. Le locataire peut y être incité par un accord transactionnel. Il s’agit d’une convention entre ce dernier et le propriétaire-vendeur. Le montant de cette « prime au départ volontaire » varie selon la durée du bail restant à courir.
Le locataire peut refuser cet accord et poursuivre l’occupation des lieux jusqu’au terme du bail.
En revanche, le locataire qui a reçu un congés de son bailleur dans le respect des délais doit quitter les lieux, sous peine de poursuites.
En cas d’accord, les modalités doivent faire l’objet d’un contrat écrit entre les parties avant la signature de promesse de vente du bien. Puis elle est régularisée par le départ effectif du locataire, au plus tard la veille de la vente effective du bien. Le locataire bénéfice alors du versement de la somme convenue.
Il s’agit d’un contrat entre 2 parties privées, sans supervision d’une autorité tierce. Il est néanmoins conseillé de consulter son notaire pour obtenir un contrat fiable et aux modalités exhaustives.
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Lire aussi : Vendre un appartement mis en location (service-public.fr)
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